Île-de-France Energies: Ein One-Stop-Shop für Wohnungseigentümer­gemeinschaften

Die Region Île-de-France umfasst die Stadt Paris und dicht besiedelte Vororte, ländliche Gebiete und einige andere Städte in einem Umkreis von 60 km um Paris. Mit 12 Millionen Einwohnern auf 12.000 km² ist sie eine der am dichtesten besiedelten Regionen Europas. In der Region gibt es 4,7 Millionen Haushalte, von denen 72 % in Mehrfamilienhäusern leben. Einige dieser Gebäude sind im Besitz eines einzigen Unternehmens (in der Regel Sozialwohnungen). Viele Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern sind jedoch Eigentumswohnungen und die Gebäude sind somit im Besitz einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bei der energetischen Sanierung von Eigentumswohnungen treten die gleichen Probleme auf wie bei Häusern im Einzeleigentum: hohe Investitionen und umfangreiche Arbeiten, die teilweise von Laien durchgeführt werden. Hinzu kommt, dass im Bereich der Eigentumswohnungen die Entscheidung nicht von einem einzelnen Haushalt, sondern von einer Gruppe von Haushalten getroffen wird: 5, 50 oder manchmal 500 Haushalte müssen sich auf Maßnahmen einigen, die meist Investitionen zwischen 15.000 € und 50.000 € erfordern.

Um diesen Sektor anzugehen und umfassende energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen zu ermöglichen, hat die Region Île-de-France im Jahr 2013 Energies POSIT’IF gegründet. Diese Organisation wurde 2018 in Île-de-France Energies umbenannt.

Ablauf der Renovierungsprogramme

Für den Sektor Eigentumswohnungen hat Île-de-France Energies ein Angebot entwickelt, das alle technischen, sozialen und finanziellen Lösungen vereint. Es unterteilt sich in drei Phasen:

1. Analyse: Zunächst wird der aktuelle Zustand des Gebäudes und seiner technischen Ausstattung analysiert. Auf Grundlage des ermittelten Renovierungsbedarfs und der potenziellen Energieeinsparungen wird eine Liste von Maßnahmen vorgeschlagen, die zu drei möglichen “Renovierungsprogrammen” zusammengestellt werden. Das erste Renovierungsprogramm ist oberflächlich und umfasst nur die Instandhaltung des Gebäudes, während das dritte eine tiefgreifende energetische Sanierung bedeutet. Es wird ermittelt, welche Kosten mit den jeweiligen Renovierungsprogrammen verbunden wären und ein möglicher Finanzplan aufgestellt.
2. Entwurf des Renovierungsprogramms: Im ersten Schritt wird eine Aktualisierung der vorherigen Phase (Analyse) vorgenommen. Dann wird ein Vorprojekt entworfen: Ein*e Architekt*in und ein*e Ingenieur*in erarbeiten die technischen Lösungen für die Dämmung der Wände, des Dachs und der Kellerdecke sowie für die Verbesserung des Lüftungs- und Heizungssystems. Dieses Vorprojekt wird den Wohnungseigentümer*innen vorgestellt. Auf der Grundlage ihrer Rückmeldungen wird ein detailliertes Projekt entworfen und eine Ausschreibung veröffentlicht. Île-de-France Energies prüft die eingegangenen Angebote, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu ermitteln und Angebote empfehlen zu können. Parallel dazu wird geprüft, welche Förderangebote und Darlehen für die Wohnungseigentümer*innen verfügbar sind. Auf der Grundlage der eingegangenen Angebote, der Zuschüsse und der Darlehen wird ein detaillierter Finanzierungsplan erstellt. Anschließend wird eine Wohnungseigentümerversammlung organisiert, in der die Eigentümer*innen über die Durchführung der Maßnahmen entscheiden.
3. Aufnahme der Arbeiten: Wenn die Wohnungseigentümerversammlung den Maßnahmen zustimmt, folgt die Phase der Kreditaufnahme. Anschließend beginnt die Durchführung der Bauarbeiten.

Erforderliches Fachwissen

In den beschriebenen Phasen sind unterschiedliche Fähigkeiten erforderlich:

• Projektleitung: Die Projektleitenden von IdF Energies sind die wichtigsten Ansprechpartner*innen für die Wohnungseigentümer*innen. Sie stimmen die Planung ab, helfen den Wohnungseigentümer*innen bei der Entscheidungsfindung und koordinieren die anderen beteiligten Akteure.
• Architektur: Die Architektin oder der Architekt plant die technischen Lösungen für das Gebäude und das ästhetische Erscheinungsbild. Wenn alles mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt ist, wird ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt, damit die Baufirmen ein Angebot abgeben können. Diese Angebote werden analysiert, damit die Wohnungseigentümergemeinschaft die beste Entscheidung treffen kann. Während der Bauphase begleitet eine Architektin oder ein Architekt von IdF Energies die Arbeiten, um deren Qualität zu gewährleisten.
• Energie: Die Energieberaterin bzw. der Energieberater analysiert die Energieeinsparungen der verschiedenen Renovierungsprogramme. Die Analyse ist Grundlage der Wahl der für die Belüftung, die Heizung sowie die Warmwasserbereitung zu nutzenden Technologien. Nach der Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft wird ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt, damit die Bauunternehmen ein Angebot abgeben können. Diese Angebote werden von IDF Energies ausgewertet, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die bestmögliche Entscheidung zu ermöglichen.
• Soziales: Gelungene Kommunikation ist ein wichtiger Schlüssel zur energetischen Sanierung von Eigentumswohnungen. Es werden mehrere Treffen und Umfragen organisiert, um die Meinungen der Bewohner*innen einzuholen und ihnen die Vorteile der energetischen Sanierung ihres Gebäudes zu erläutern. Es finden auch individuelle Treffen mit einkommensschwachen Haushalten statt, um sie bei der Beantragung passgenauer Förderung zu unterstützen.
• Finanzen: Um energetische Sanierungsprojekte in Eigentumswohnungen umsetzen zu können, müssen die Eigentümer*innen zustimmen. Daher müssen sie von der Sinnhaftigkeit des Sanierungsprojekts überzeugt sein. Das Vorhaben muss zugleich durch alle Wohnungseigentümer*innen finanziell getragen werden können. Daher wird eine vergleichende Analyse der finanziellen Auswirkungen der verschiedenen möglichen Renovierungsprogramme erarbeitet.

Finanzierungsangebot der Île-de-France Energies

Unsere Finanzierungsdienstleistung umfasst die folgenden Bausteine:

• Beantragung von Zuschüssen für die Wohnungseigentümer*innen
• Angebot von Überbrückungskrediten bis zur Bereitstellung der Zuschüsse, damit die Wohnungseigentümer*innen die Umsetzung der Maßnahmen bezahlen können (die Zuschüsse werden nach Abschluss der Arbeiten gewährt)
• Angebot eines kollektiven Kredits: Durch einen kollektiven Kredit können alle Wohnungseigentümer*innen unabhängig von ihrem Alter einen Kredit erhalten. Die Energieeinsparungen werden bei der Analyse der Kreditwürdigkeit des Haushalts berücksichtigt.

Der von IDF Energies aufgestellte Finanzplan vergleicht zwei mögliche Renovierungsprogramme: Die finanziellen Auswirkungen einer reinen Instandhaltung des Gebäudes werden einer umfassende Sanierung gegenüber gestellt. Der Finanzplan zeigt außerdem Subventionen, Ratenzahlungen bei einer 15- oder 20-jährigen Laufzeit des Darlehens sowie die monatliche Belastung, die sich nach Abzug der Energiekosteneinsparungen von der monatlichen Rate ergibt. Dieser Ansatz ermöglicht es Wohnungseigentümer*innen die Auswirkungen auf ihr monatliches Budget zwischen einer Instandhaltung und einer energetischen Sanierung zu vergleichen. Eine Beispielrechnung lässt sich der unten stehenden Tabelle entnehmen.

Die Höhe der Energiekostenreduktion ist natürlich von der Höhe der Energiepreise abhängig. Höhere Energiepreise können dazu führen, dass eine energetische Sanierung gegenüber einer reinen Instandhaltung vorteilhafter wird.

Bisheriger Erfolg

113 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 16.550 Wohnungen haben um eine Vorab-Analysen durch IdF Energies gebeten. Von diesen haben 27 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 3.740 Wohnungen energetische Sanierungen durchgeführt oder sind dabei, diese umzusetzen. 50 Wohnungseigentümergemeinschaften mit 7.700 Wohnungen befinden sich noch in der Phase der Vorab-Analyse (Analyse oder Ausarbeitung der vorgeschlagenen Maßnahmen). Die Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich für energetische Sanierungen entschieden haben, sparen jährlich 7.550 Tonnen CO₂ und 27.000 MWh Energie. Die getätigten Investitionen haben einen Gesamtumfang von 80 Millionen Euro. Im Durchschnitt wird der Gesamtenergieverbrauch um 46% und die Treibhausgasemissionen um 56% gesenkt.